（原标题：楼市剧变：万科、泰禾等楼盘降价引纠纷 中小房企直面生存危机）

刚刚结束的国庆期间，楼市并不太平，多项目楼盘降价引发纠纷，同时销售与备案价差、双合同等多重行业问题也随之曝光。近日，据多家媒体报道，万科、碧桂园、泰禾等房企多项目降价引发业主维权，甚至打砸售楼处。针对此事，10月10日，碧桂园方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示，有争议的上饶项目因分多期开发，精装备案变毛坯备案，价差为1500元/平方米，不存在大幅降价。

事实上，精装变毛坯、内部员工购房等变相降价促销行为在上半年早已出现，北京、厦门、合肥、杭州等地也已发生大规模的维权潮。值得关注的是，房企不顾维权潮爆发或顶风双合同等违规操作的背后，实则是遭受政策收紧带来的生存压力。房企一面降价追求回款速度，一面则开始收缩外部销售合作减少开支。

在业界看来，若是市场持续降温，为争抢有资格的购房客户，更多房企会加入促销变现行列，或导致双向限价、不予备案的反向调控。未来，三四线高房价城市将是降价、调控的重灾区，而对于手握这些城市高价土地的中小开发商而言，或将面临生死危机。

业主维权事件硝烟四起

近日，据多家媒体报道，10月7日，江西上饶碧桂园因从精装修交付的均价10000元/平方米，降至7000元/平方米毛坯交付，降价幅度为30%，引发大量业主打砸售楼处。而仅在前一天，开盘销售仅两个月的上海（楼盘）远郊碧桂园浦东南郡均价从35000元/平方米降到26000元-28000元/平方米，降价幅度超25%，出现业主举牌维权情况。

10月10日，碧桂园方面在接受《财经》新媒体记者采访时回应称，上饶项目维权者多为已收房业主，当时成交实际价格为销售价格的85折，即8500元/平方米，且备案、交付均为精装房，而于今年10月3日新拿到预售证的两栋楼盘则备案为毛坯房，不存在大幅降价。

不过，上海某中介公司新房销售人员告诉记者，国庆期间上海某楼盘中的一栋楼以内部员工购房为由，从其内部系统可看到，网签均价从35000元/平方米降至28000元/平方米。

然而，精装变毛坯、内部员工购房等变相降价促销行为早已出现，今年北京、厦门、合肥、杭州等地均发生大规模的维权潮。从年初至今，北京K2十里春风由均价37500元/平方米降至26800元/平方米，合肥泰禾院子从备案价22000元/平方米降至销售均价16000元/平方米，杭州未来海岸部分房源降价40万元左右，以上项目均引起了部分业主拉横幅维权抗议，业主们的主要诉求为补差价、送车位或全款退房。

对于近期多地频发的因房价下跌业主维权事件，北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人律师郭韧向《财经》新媒体记者表示，房价有涨有跌，购房行为本身存在变数，对于已签订购房合同的业主不能单纯以房屋降价为由维权。同时，拉横幅偏向于暴力维权，存安全隐患。

不过，郭韧进一步介绍，如果房屋价格短期内变化较大，最有效的维权方式是通过购房合同内容中有关退房、补偿等条款进行维权，或向相关监管部门举报。

从目前来看，因开发商单方降价引起的维权事件增多，多重行业问题将也随之暴露。9月26日，厦门首开万科白鹭郡别墅出现近5折的降价幅度，同月杭州万科玖望项目网签价格降价幅度约25%。

根据克而瑞数据显示，9月杭州185个普通住宅中有超8成的楼盘网签均价下跌，例如顺发江南丽锦、东方星城网签价格环比分别减少47.57%、32.29%。

对于以上大折扣的销售行为，在郭韧看来，是否合理合法要看各城市对项目备案的要求。项目有备案价格，一般监管部门要求价格差上下浮动为5%，或要求不超过20%。若远低于备案价格，是违规要看各级部门相关细则内容以及处罚措施。从理论上来看，房企大幅降价应重新备案，获批后才可按新价格销售。但是一般房企并不愿主动下调备案价格，因为一旦下调价格很难再上调回来。所以，在网签价格方面，会出现监管漏洞。

值得关注的是，对于多起降价维权事件发生，房企其实十分敏感。记者从碧桂园内部人士处获悉，在近日召开的内部会议上，集团要求各地方项目价格调整幅度要控制在备案价的5%之内，以维稳市场价格。不仅如此，事实上，随着调控政策的深入，包括三亚（楼盘），福州（楼盘）、连云港（楼盘）、扬州（楼盘）等多城市均已经出台“一房一价”等各类措施，以稳定房价。

对此，业内人士表示，由于多城物价监管和房产交易等相关部门尚未联网监管，导致备案价、公示价、销售价三价共存。正因购房者无从比对，往往误以为“公示价”就是“备案价”，自身利益受损。若购房者所在城市实行商品房价格备案制度，均可向置业顾问索取备案表进行对比。

以价换量拉升业绩

不仅房企打折促销的幅度存争议，精装房和毛坯房变相升降价也是此次业主维权的主要原因之一。

购房者认为其中有阴阳合同存在之嫌。记者在某论坛中发现，国庆前夕，一位网名为“derek1”的网友发帖爆料称，华夏阳光开发的杭州华夏之心（备案名为“时代天元城”），在其官方微信宣传文章中显示，精装现房销售，均价32000元/平方米，其中包括5000元/平方米的精装修。但后期，该项目销售人员却要求购房者单独签署一份“附件14”，即修订装修内容的一份预售合同。

从其爆料的内容来看，该项目备案时为毛坯房，让购房者补充签署的合同内容要求，必须购买5000元/平方米的精装修。但是，对于价值5000元/平方米的精装修标准并未做明确说明，仅涉及备选的多个装修材料品牌。

多位业主向当地消协等机构举报该项目或存“阴阳合同”嫌疑，记者采访发现，目前该项目负责人已被相关部门约谈，项目停止网签，被要求重新备案购房合同。

余杭区市场监督局市场合同科科长胡润波表示，按照消法规定，必须对装修材的品牌、规格、型号等内容作出明示，而且即使附加合同也需要备案以及公开明示。

中原地产首席分析师张大伟指出，过去两年，有很多开发商违规使用了双合同，在网签价格之外，通过装修、车位等分摊了大量的房款。而今年四季度恰是收房高峰期，很可能以房价上涨而掩盖的各种问题，将在四季度出现井喷。

事实上，今年包括南京（楼盘）、廊坊、合肥等多城市出台的调控新政内容要求，重点打击售后包租、虚假广告、发布不实信息、签订阴阳合同、变相捆绑销售等行为。

此前，阴阳合同事件多发于二手房交易过程中，而目前双合同出现在调控严格执行之际，房企顶风违规操作的真正意图到底是什么？