2017年以来，多个城市出台了地产新政，限购、限贷成为新的话题。

在这个背景之下，一部分人开始困惑，一线城市的房价是否已经到顶？中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段？

中国的房价到拐点了吗？在这个阶段，如何让自己的资本增值？

5月20日，被誉为“地产投资教父”、著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授莅临深圳，为大家剖析当前经济形势下，投资房地产的掘金之道。

核心观点

1.深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼。

2.深圳房价每年增长百分之20， 持续30年 无产品可替代。

3.勤劳是不能致富的，勤劳只能温饱！

4.政策要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定，才能共赢！

5.一线城市房价没有“天花板”。

6.深圳是南方经济增长极，有极强的优势。

以下是演讲全文：

深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

今天来了很多熟人，有一些是我的EMBA学员，还有房地产投资浓缩班的学员，还有一些朋友听过我初级班的课程，非常感谢大家捧场来到这里，有些人是从外地赶过来的。

我还从其他途径拦截了很多，因为今天这个场合只是随随便便讲几句，大家听我的课都比较多了，少的听过两天，多的听过八、九天，所以今天你们听下来可能没什么新的话题，更重要的是最近不让讲，这个事情就特别麻烦。

万科的王石先生我也认识，2016年的时候我在万科总部对所有营销人员做过一两天的培训，从那个时候开始我们接触比较多，很多职业经理人我们都很熟悉，所以我还是来了。

他们给我弄了个题目，讲一讲一线城市的问题，后来我想想，只谈一线城市可能不太好，我混在一起谈，同时也谈一谈深圳的问题。

最近调控政策出台的背景和影响，这个事不能谈了，有很多话不能公开说，我只有绕过去；

但我告诉大家，今后这个市场的波动会增加，波动增加不等于房地产没有价值，因为只是波动，没有改变长期趋势，只改变了短期趋势。房价是什么？

刚才主持人提到一线城市，我告诉大家的是未来整个中国的房地产市场将往两个方向发展，第一个方向是此消彼长，哪里消？

很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就业空间很小的地方需求是大两外流的；

所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市，像深圳这样的地方，你不用问，闭眼买就可以，它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映，是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现，在整个中国华南，没有一个城市能够超过深圳。

你们另外一个兄弟城市在渐渐没落，因为它的城市功能过去是强在商贸上，大家知道广交会现在很难搞了，电子商务冲击非常厉害，另外它的城市管理水平没有这边强。

还有另外一些原因，我不一一说了，说人坏话不好，但南中国未来就是看深圳，没有第二个城市。

在这样的背景之下，在深圳你持有资源当然是好事了，肯定是没有问题的，不管是哪一类物业，住宅会更好，刚才他们跟我交流，说这个项目是公寓，要不要买？你买不了住宅，只能买公寓，买比不买强，这是首先要明确的。

至于在这里面怎么比较、回报更高更低，机会成本和投资方向选择是另外一个问题，这个答案我先给大家明确，深圳一定是投资很好的地方。

第二个规律是颠簸中前行，这是非常明显的规律，我们怕的不是颠簸，而是大势改变，如果中国未来发展道路不发生大的改变，深圳的房价还要往上走，上海、北京也是一样，远远没有到头，它有一天会超越香港吗？超越香港有正常。

你不要去比较另外一些功能，因为中国人口巨大，中国财富量巨大，这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市，这种城市的价格飞上天也是非常正常的，超越纽约也是很正常的，房价不能简单的比较，因为它的价格各自独立形成。

你们桌上那瓶矿泉水，如果在东莞是1元，深圳是1.5元，其结果必然是由东莞运到深圳来，最后东莞的供应量减少，价格上涨，而深圳的供应量增加，价格降低，两地形成基本一致的价格，比如说1.2元。

但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳来，所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的，全是不懂房地产的，以此来推断中国房地产有没有泡沫的所有结论都是错的，泡沫这个问题已经说了十几年了，泡沫就是传说中的鬼，都说有，谁也没见过。

深圳房价每年增长百分之20 持续30年 无产品可替代

房地产还值得投资吗？当然值得投资，1987年我们在深圳拍出第一块土地，房子卖一千多元，但当时深圳的房价也就是500元，高于全国100元。

今天全国均价我估了一下大概在7800元，北京的价格我刚才请教了戚总，他说应该在5.5万元左右。

如果我们推算一下，全国的均价三十年来年均增长11%左右，深圳是什么状态？刚才我没算，我想应该是20%几，如果有一笔投资，从全国范围来看，年均增长11%左右，连续30年，你能找到第二个产品吗？根本找不到。

如果有一个产品连续30年、年均回报在某一个城市达到20%，好不好？当然好。

你也找不到第二个产品，更重要的是我们的回报不止在这里，房地产投资有杠杆，听过我课的学员天天在研究扩大杠杆，以至于政府在全世界范围内围剿这些人，说他们是投机者。

其实不是这样的，投机给社会做了非常大的贡献，投机发生在什么时候？一定是供求关系极度短缺的状态下才会出现所谓的投机。

一个供应者的出现会极大地改变紧张的供求关系，对买者来讲是非常有利的，同时他又赚了钱。

举个例子，当年共产党打游击，在山上被敌人包围了，三个月没有盐，这个时候有一个人知道山上极度缺盐，他冒着枪林弹雨背几袋盐上山卖给游击队，以50倍、100倍的价格卖给游击队。

我要问大家的是，这个投机者的出现，这些盐的出现，对投机者是好事还是坏事？是好事，我想当时的游击队长一定握着这位投机者的手说“兄弟，再给我搞两袋来”。

投机者冒着风险提供了供应，对改变极度短缺的供应，对改善供求关系、缩小供求缺口意义是非常大的。

有人说这帮人频繁交易，我告诉大家频繁交易是弥补供求短缺的一个必要手段，而且所有交易者交易频率越高，市场价格就更吻合规律，因为大家在这里博弈，最后找到一个均衡点。

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